Gesetzesänderung beim Heizungstausch: Was gilt jetzt für Eigentümer?
ATHOS informiert · Praxiswissen · 15. September 2026
Praxisfrage
Die Heizung ist alt, defekt oder steht vor dem Austausch: Muss weiterhin eine Wärmepumpe eingebaut werden? Darf eine neue Gas- oder Ölheizung installiert werden? Und muss eine bestehende ältere Heizung noch ausgetauscht werden?
Kurzantwort
Die wesentlichen neuen Regelungen zum Heizungstausch gelten seit dem 29. Juli 2026. Die bisherige Vorgabe, neue Heizungen grundsätzlich mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien zu betreiben, ist entfallen.
Eigentümer haben damit wieder mehr Wahlfreiheit bei der Heiztechnik. Auch der Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung ist grundsätzlich möglich. Für solche Anlagen gelten jedoch künftig steigende Anforderungen an klimafreundlichere Brennstoffe.
Eine bestehende Heizung muss zudem nicht allein deshalb ausgetauscht werden, weil sie ein bestimmtes Alter erreicht hat.
Was hat sich beim Heizungstausch geändert?
Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurden die bisherigen Vorgaben für den Heizungstausch grundlegend verändert. Zu den für Eigentümer wichtigsten Änderungen gehören:
- Die bisherige 65-Prozent-Vorgabe entfällt. Beim Austausch einer Heizung besteht wieder eine größere Auswahl zwischen unterschiedlichen Heiztechnologien.
- Gas- und Ölheizungen bleiben grundsätzlich möglich. Für neu eingebaute Anlagen gelten künftig jedoch steigende Anforderungen an klimafreundlichere Brennstoffe.
- Die altersbezogene Austauschpflicht für bestimmte ältere Öl- und Gasheizkessel ist entfallen. Eine Heizung muss damit nicht mehr allein aufgrund der bisherigen gesetzlichen Altersgrenze außer Betrieb genommen werden.
- Die Förderung klimafreundlicher Heizungen wird fortgeführt. Die Förderbedingungen wurden zum 21. Juli 2026 angepasst.
Was diese Änderungen konkret bedeuten, hängt von der jeweiligen Ausgangssituation ab.
Bestehende Heizungen: Wann besteht Handlungsbedarf?
Für Eigentümer mit einer älteren, aber funktionierenden Heizung ist insbesondere der Wegfall der bisherigen altersbezogenen Austauschpflicht relevant.
Die frühere Regelung sah für bestimmte ältere Öl- und Gasheizkessel vor, dass diese unter den gesetzlichen Voraussetzungen nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betrieben werden durften. Diese gesetzliche Altersgrenze besteht in dieser Form nicht mehr.
Eine funktionierende Heizung muss daher nicht allein wegen ihres Alters vorsorglich ausgetauscht werden. Davon unberührt bleiben technische Defekte sowie sonstige Anforderungen an einen sicheren und ordnungsgemäßen Betrieb.
Heizungstausch: Welche Möglichkeiten bestehen künftig?
Muss eine Heizungsanlage ersetzt werden, schreibt das neue Gesetz nicht generell eine bestimmte Heiztechnik vor.
§ 42 GModG sieht unterschiedliche Möglichkeiten vor. Dazu gehören unter anderem Wärmepumpen, Wärmenetzanschlüsse, Biomasse- und Hybridheizungen, Solarthermie und KWK-Anlagen. Auch Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen bleiben grundsätzlich möglich.
Eine Wärmepumpe ist damit nicht generell vorgeschrieben.
Welche Lösung technisch und wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt jedoch vom konkreten Gebäude ab – beispielsweise vom energetischen Zustand, der Wärmeverteilung, den erforderlichen Vorlauftemperaturen, der vorhandenen Infrastruktur und notwendigen baulichen Anpassungen. Gerade im Bestand sollte deshalb nicht allein die gesetzliche Zulässigkeit, sondern die langfristige Eignung für das Gebäude betrachtet werden.
Gas und Öl: Zulässig, aber mit neuen Anforderungen
Für Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 im Gebäudebestand neu eingebaut werden, gelten die schrittweise steigenden Brennstoffanforderungen des § 43 GModG.
- ab 1. Januar 2029 – Mindestanteil 10%
- ab 1. Januar 2030 – Mindestanteil 15%
- ab 1. Januar 2035 – Mindestanteil 30%
- ab 1. Januar 2040 – Mindestanteil 60%
Wichtig: Diese Anforderungen gelten nur für Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut wurden. Für bereits vorhandene Heizungen gilt diese Brennstoffquote nicht.
Das Gesetz nennt hierfür insbesondere Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie bestimmte Formen von Wasserstoff und daraus hergestellte Derivate.
Ab 2045 müssen die zum Heizen eingesetzten Brennstoffe vollständig klimaneutral sein. Bei einer neuen fossilen Heizungsanlage sollten deshalb neben der heutigen Zulässigkeit auch die langfristige Brennstoffversorgung und Wirtschaftlichkeit berücksichtigt werden.
Was bedeutet die Neuregelung für Vermieter von Wohnraum?
Für bestimmte nach § 43 GModG neu eingebaute Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen wurde auch das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz geändert.
Ab dem 1. Januar 2028 werden bei den betroffenen neu eingebauten Anlagen die CO₂-Kosten grundsätzlich hälftig zwischen Vermieter und Mieter verteilt. Bei Gasheizungen werden zudem die gesetzlich erfassten Kosten der Gasnetzinfrastruktur hälftig aufgeteilt.
Ab dem 1. Januar 2029 werden auch die Kosten der verpflichtend einzusetzenden klimafreundlicheren Brennstoffe zwischen Vermieter und Mieter hälftig aufgeteilt – nach der gesetzlichen Regelung bezogen auf einen Brennstoffanteil von maximal 30 Prozent des insgesamt verbrauchten Brennstoffs.
Für Vermieter sollten deshalb bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung einer neuen fossilen Heizungsanlage auch die künftig bei ihnen verbleibenden Anteile an CO₂-, Netz- und Brennstoffkosten berücksichtigt werden. Im Einzelfall können Übergangs- und Härtefallregelungen relevant sein.
Was sollten WEGs beim Heizungstausch beachten?
Für Wohnungseigentümergemeinschaften besteht die Herausforderung darin, aus den verschiedenen technischen Möglichkeiten eine belastbare gemeinschaftliche Investitionsentscheidung zu entwickeln.
Bei zentralen Heizungsanlagen sind die Eigentümer über Entscheidungsgrundlagen, Kostenfolgen, Fördermöglichkeiten und Beschlussoptionen nachvollziehbar zu informieren. Die technische Auslegung und Wirtschaftlichkeitsbewertung sollte durch geeignete Fachplaner oder Energieberater erfolgen.
Ein absehbarer Austausch einer zentralen Heizungsanlage sollte deshalb möglichst frühzeitig vorbereitet werden. Technische Eignung, notwendige bauliche Anpassungen, Investitions- und Folgekosten sowie Fördermöglichkeiten sollten vergleichbar aufbereitet werden.
Bei älteren Anlagen kann es sinnvoll sein, mögliche Alternativen bereits zu untersuchen, bevor ein akuter Defekt eine kurzfristige Entscheidung erzwingt. Vor einer Beschlussfassung sollten zudem die Auswirkungen auf Rücklagen und Hausgeld nachvollziehbar dargestellt werden.
Förderung: Was Eigentümer bei der Finanzierung berücksichtigen können
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude wurde fortgeführt und zum 21. Juli 2026 angepasst.
Für förderfähige klimafreundliche Heizungen beträgt die Grundförderung weiterhin 30 Prozent. Für selbstnutzende Eigentümer können — abhängig von Einkommen, Alter der bestehenden Heizung und weiteren Fördervoraussetzungen — zusätzliche Boni hinzukommen. Der maximale Fördersatz kann derzeit bis zu 80 Prozent der förderfähigen Kosten betragen.
Für die Förderung werden aktuell maximal 28.000 Euro an förderfähigen Kosten berücksichtigt. Dieser Förderdeckel soll künftig halbjährlich um jeweils 750 Euro sinken.
Welche Förderung im konkreten Fall möglich ist, hängt insbesondere von der Heiztechnik, der Nutzung des Gebäudes und den jeweils geltenden Förderbedingungen ab. Förderfähigkeit und Antragstellung sollten vor einer verbindlichen Beauftragung geprüft werden.
Einordnung durch ATHOS
Die Neuregelung gibt Eigentümern beim Heizungstausch mehr Wahlmöglichkeiten. Damit wird die Entscheidung jedoch nicht automatisch einfacher.
Aus unserer Sicht sollte nicht allein entscheidend sein, welche Heiztechnik gesetzlich zulässig oder in der Anschaffung zunächst am günstigsten ist. Maßgeblich ist, welche Lösung zum Gebäude passt und über die voraussichtliche Nutzungsdauer wirtschaftlich tragfähig ist. Investitionskosten, Förderung, notwendige bauliche Anpassungen und laufende Kosten sollten dabei gemeinsam betrachtet werden. Bei fossilen Heizungen kommen die zukünftigen Brennstoffanforderungen und bei vermieteten Immobilien die veränderte Kostenverteilung hinzu.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften gewinnt damit eine strukturierte Entscheidungsgrundlage an Bedeutung. Eine professionelle Verwaltung ersetzt keine technische oder energetische Fachberatung. Sie kann jedoch den Prozess frühzeitig organisieren, erforderliche Fachleute einbinden und technische, wirtschaftliche, förderrechtliche und rechtliche Aspekte nachvollziehbar zusammenführen.
Quellen
Gebäudemodernisierungsgesetz (GdModG) – insbesondere §§ 42 und 43, BGBI. 2026 I Nr. 226
CO₂-Kostenaufteilungsgesetz – aktuelle Fassung
KfW – Anpassungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude 2026
KfW – Heizungsförderung für Privatpersonen – Wohngebäude (458)
Verfasst von:
Edison Kasapoglu
Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG
ATHOS Immobilienverwaltung Köln