Betriebskosten-Prüfübersicht: Welche Kosten dürfen in die Nebenkostenabrechnung?
ATHOS informiert · Mietverwaltung · 26. Juli 2026
Praxisfrage
Welche Kosten dürfen Vermieter über die Nebenkostenabrechnung auf ihre Mieter umlegen – und welche nicht?
Kurzantwort: Grundsätzlich dürfen nur laufende Betriebskosten nach § 2 BetrKV auf Mieter umgelegt werden – und auch nur dann, wenn dies mietvertraglich vereinbart wurde. Nicht umlagefähig sind insbesondere Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Reparaturkosten sowie Anschaffungs- und Investitionskosten.
Unsere ATHOS Betriebskosten-Prüfübersicht bietet hierzu einen schnellen Überblick.
→ Betriebskosten-Prüfübersicht (PDF herunterladen)
Die Prüfübersicht richtet sich an Vermieter und Eigentümer, die Betriebskosten systematisch prüfen, typische Fehler vermeiden und Nebenkostenabrechnungen sicher vorbereiten möchten.
Hintergrund
Definition: Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen. Welche Kosten hierzu gehören, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Die Betriebskostenverordnung zählt die Betriebskostenarten auf, die grundsätzlich umlagefähig sein können. Damit beantwortet sie jedoch nicht jede Frage, die sich im Alltag eines Vermieters stellt. Denn entscheidend ist häufig nicht allein welche Kostenart vorliegt, sondern welche konkrete Leistung dahintersteht. Neben der BetrKV spielen deshalb auch der Mietvertrag und die aktuelle Rechtsprechung eine wichtige Rolle.
Ein typisches Beispiel sind Hausmeisterkosten. Tätigkeiten wie die Reinigung von Gemeinschaftsflächen oder der Winterdienst können grundsätzlich umlagefähig sein. Übernimmt der Hausmeister dagegen Verwaltungsaufgaben oder führt Reparaturen durch, dürfen diese Kosten nicht über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Eine saubere Abgrenzung ist daher entscheidend.
Warum eine Prüfübersicht sinnvoll ist
Gerade bei der Erstellung oder Prüfung einer Nebenkostenabrechnung hilft eine strukturierte Übersicht dabei, die häufigsten Kostenpositionen schnell einzuordnen und typische Fehler zu vermeiden. Unsere Prüfübersicht fasst die Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV übersichtlich zusammen und zeigt außerdem, welche Kosten grundsätzlich nicht umlagefähig sind. Sie ersetzt keine rechtliche Einzelfallprüfung, bietet aber eine praxisnahe Orientierung.
Einordnung durch ATHOS
Eine sorgfältig erstellte Betriebskostenabrechnung beginnt nicht erst mit der Abrechnung selbst, sondern bereits bei der korrekten Zuordnung der einzelnen Kosten. Wer frühzeitig prüft, welche Positionen umlagefähig sind und welche nicht, schafft Transparenz und reduziert das Risiko späterer Rückfragen oder Streitigkeiten.
Quellen
Betriebskostenverordnung (BetrKV), insbesondere §§ 1 und 2, Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere § 556, Heizkostenverordnung (HeizkostenV) sowie BGH-Urteil vom 20. Februar 2008, Az. VIII ZR 27/07, zur Umlagefähigkeit von Hauswartkosten.
Verfasst von
Edison Kasapoglu
Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG
ATHOS Immobilienverwaltung Köln
Weitere Beiträge aus "ATHOS informiert": Zur Übersicht aller Fachbeiträge