BGH schränkt Umstieg auf das Objektprinzip ein
ATHOS informiert · WEG-Recht · 24. April 2026
BGH-Urteil vom 24.04.2026 – Az. V ZR 50/25
Darf eine WEG Erhaltungskosten einfach gleichmäßig auf alle Wohnungen verteilen?
Kurzantwort: Ja, eine WEG kann Erhaltungskosten gleichmäßig auf alle Wohnungen verteilen – aber nur, wenn die neue Kostenverteilung sachlich begründet ist und niemand unangemessen benachteiligt wird.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 24. April 2026 klargestellt, dass ein Wechsel auf das Objektprinzip weiterhin möglich ist – allerdings nicht uneingeschränkt.
Wohnungseigentümergemeinschaften können den Kostenverteilungsschlüssel zwar durch Mehrheitsbeschluss ändern, die neue Kostenverteilung muss jedoch den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und darf einzelne Eigentümer nicht unangemessen benachteiligen.
Was ist das Objektprinzip?
Das Objektprinzip bedeutet vereinfacht: Jede Einheit zahlt den gleichen Anteil – unabhängig von Größe, Wert oder Miteigentumsanteil. Beispielsweise würden bei zehn Wohnungen die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme in zehn gleiche Anteile aufgeteilt – unabhängig davon, ob eine Wohnung 45 m² oder 140 m² groß ist.Gerade bei größeren Erhaltungsmaßnahmen kann dies erhebliche finanzielle Unterschiede für einzelne Eigentümer bedeuten.
Was hat der BGH entschieden?
Im Mittelpunkt des Verfahrens stand die Frage, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft Erhaltungskosten künftig unabhängig von Wohnungsgröße oder Miteigentumsanteilen gleichmäßig auf alle Wohnungen verteilen darf.Im entschiedenen Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, die Kosten einer Heizungserneuerung künftig nach dem Objektprinzip zu verteilen.Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass ein solcher Beschluss nicht allein deshalb wirksam ist, weil ihn die Mehrheit der Eigentümer beschlossen hat. Vielmehr muss geprüft werden, ob die neue Kostenverteilung sachgerecht ist und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Eine pauschale Verteilung gleicher Kosten auf unterschiedlich große Wohnungen kann im Einzelfall unzulässig sein.
Was bedeutet das für WEGs in der Praxis?
Das Urteil bedeutet nicht, dass das Objektprinzip künftig ausgeschlossen ist. Es bedeutet jedoch, dass jede Änderung des Kostenverteilungsschlüssels sorgfältig begründet werden sollte. Je größer die Unterschiede zwischen den Wohnungen und deren Kostenbelastung sind, desto wichtiger wird eine nachvollziehbare Begründung.Eigentümergemeinschaften sollten deshalb bereits vor einer Beschlussfassung prüfen, welche finanziellen Auswirkungen die neue Kostenverteilung für die einzelnen Eigentümer hat.
Einordnung durch ATHOS
Das Urteil schafft mehr Klarheit für Wohnungseigentümergemeinschaften. Die WEG-Reform ermöglicht zwar weiterhin eine flexible Gestaltung von Kostenverteilungsschlüsseln. Gleichzeitig stellt der Bundesgerichtshof klar, dass Mehrheitsbeschlüsse ihre Grenzen dort finden, wo einzelne Eigentümer ohne sachlichen Grund erheblich benachteiligt werden.
Unsere Empfehlung:
Bevor ein Wechsel auf das Objektprinzip beschlossen wird, sollten die wirtschaftlichen Auswirkungen transparent dargestellt und die Gründe für die Änderung nachvollziehbar dokumentiert werden. So lassen sich spätere Anfechtungen und unnötige Streitigkeiten häufig vermeiden.
Als Hausverwaltung in Köln achten wir bei solchen Beschlüssen besonders darauf, dass Eigentümer vor der Abstimmung eine nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage erhalten.
Quelle:
Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 24.04.2026 – Az. V ZR 50/25
Verfasst von:
Edison Kasapoglu
Zertifizierter Verwalter nach §26a WEG
ATHOS Immobilienverwaltung Köln
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